Incumplimientos contractuales

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Cláusulas abusivas

Obligación de pago de la plusvalía municipal al comprador o de cualquier impuesto o tasa que la Ley exija al promotor o al vendedor.
Obligación de Subrogarse en el préstamo Hipotecario.
Repercusión al comprador de los costes de la cancelación del préstamo hipotecario que solicitó el Promotor para poder construir la promoción.
Falta de concreción en la fecha de entrega de la vivienda.
Desequilibrio en las condiciones contractuales impuestas al consumidor, es decir, una falta de reciprocidad por ejemplo en las penalidades que se imponen únicamente al adquirente en caso de incumplimiento del contrato y no al promotor-vendedor, cuando se faculta solo al promotor a resolver el contrato…Las cláusulas que vinculan el cumplimiento del contrato únicamente a la voluntad del empresario, por ejemplo, cuando el empresario puede resolver unilateralmente el contrato sin más o ante su incumplimiento puede exigir el cumplimiento de las obligaciones del comprador.
Las cláusulas que limiten los derechos del consumidor y usuario.
Las cláusulas que impongan al consumidor y usuario garantías desproporcionadas o le impongan indebidamente la carga de la prueba.
Las cláusulas que resulten desproporcionadas en relación con el perfeccionamiento y ejecución del contrato, como por ejemplo cuando al vendedor se le faculta para establecer penalidades desproporcionadas como intereses muy elevados en caso de retraso en el pago.
Las cláusulas que reserven al empresario que contrata con el consumidor y usuario un plazo excesivamente largo o insuficientemente determinado para aceptar o rechazar una oferta contractual o satisfacer la prestación debida.
Las cláusulas que prevean la prórroga automática de un contrato de duración determinada si el consumidor y usuario no se manifiesta en contra, fijando una fecha límite que no permita de manera efectiva al consumidor y usuario manifestar su voluntad de no prorrogarlo.
Las cláusulas que reserven a favor del empresario facultades de interpretación o modificación unilateral del contrato.
Las cláusulas que determinen la vinculación incondicionada del consumidor y usuario al contrato aún cuando el empresario no hubiera cumplido con sus obligaciones.
Las cláusulas que supongan la supeditación a una condición cuya realización dependa únicamente de la voluntad del empresario para el cumplimiento de las prestaciones, cuando al consumidor y usuario se le haya exigido un compromiso firme.
Las cláusulas que supongan la concesión al empresario del derecho a determinar si el bien o servicio se ajusta a lo estipulado en el contrato.

Principales incumplimientos contractuales

Cuando el inmueble, el edificio, el conjunto residencial o la urbanización cuenta con defectos constructivos, nuestra Jurisprudencia entiende los defectos constructivos como un incumplimiento contractual.
Cuando lo entregado no se corresponde con la publicidad utilizada para vender el inmueble.
No entrega de determinados servicios y/o instalaciones de la vivienda o del conjunto residencial, edificio o urbanización, piscina, pista de tenis, pádel, sauna, jacuzzi, gimnasio…
Retraso en la entrega de las viviendas e inmuebles. El incumplimiento se produce desde el momento en que no se entrega el inmueble en la fecha comprometida y, la indemnización viene determinada por el valor del uso del bien, es decir, el precio del alquiler del inmueble, sin necesidad de otras pruebas.
Diferencias de calidades entre la contratada o publicitada con la entregada, en relación con los sanitarios, materiales de construcción, electrodomésticos, acabados, remates, estructura, alicatados, carpinterías y, en general, con todos los elementos del inmueble, tanto en sus zonas privativas como comunes.
Entrega de menor superficie que la contratada en el contrato privado de compraventa o que la publicitada. Una vez fijada la superficie útil de la vivienda o del inmueble en un contrato privado de compraventa o incluso en la publicidad utilizada para la compraventa, al margen de la que se reseñe en la escritura de compraventa, el promotor queda a entregar el inmueble con la que hubiese reflejado en el contrato de compraventa, en el contrato de reserva o en la publicidad. Si se hace mención a cualquier superficie de la vivienda sin especificar si se trata de superficie útil, constructiva, constructiva con elementos comunes… nuestra Jurisprudencia interpreta esos datos integrando el contrato a favor del consumidor, por lo que se reputará esa superficie como útil.
No contar o no encontrarse la urbanización en el entorno publicitado, por la inexistencia de colegios, de clubes o instalaciones deportivas, supermercados, comercios, bancos, de las vistas prometidas…
No contar con la accesibilidad publicitada, líneas de metro, de autobús, de trenes de cercanías, carreteras…
Plazas de garaje con superficie menor que la establecida por la Normativa, con accesibilidad limitada o imposible, con difícil maniobrabilidad en las zonas comunes del garaje…
Entrega de vivienda con dependencias diferentes a las reseñadas contractualmente; la normativa urbanística normalmente exige que los dormitorios dobles cuenten con un mínimo de 8 metros cuadrados y que las viviendas cuenten con al menos un dormitorio principal de 10 metros cuadrados como mínimo.
Incumplir las calidades y características constructivas reseñadas en el proyecto y en su memoria.
Incumplir con las calidades reseñadas en la memoria comercial de calidades entregada junto al contrato de compraventa.

Qué se puede reclamar ante un incumplimiento contractual

El cumplimiento del contrato con la indemnización de los daños y perjuicios que hubiese padecido,
La indemnización de daños y perjuicios que el incumplimiento comporte en todos los aspectos.
En determinados casos, solicitar la resolución del contrato de compraventa con la devolución de las cantidades entregadas a cuenta del precio del inmueble con su correspondiente indemnización de daños y perjuicios.